Erstatning, beregning og utbetaling

En grunneier har krav på det høyeste av salgsverdi eller bruksverdi. Bruksverdi er aktuelt for eksempel når det er snakk om tapte leieinntekter.

I det tilfellet en salgsverdi ikke holder grunneier økonomisk skadesløs, vil gjenervervsverdien av for eksempel bolig med tilsvarende funksjon være aktuelt der eier selv bor på eiendommen. Der gjenerverv er aktuelt blir dette vurdert som en del av saken før tilbud fremmes.

De tilbud Bane NOR fremmer er basert på norsk lov, rettspraksis, markedssituasjon og faglig skjønn i den enkelte sak.

Når erstatningen er fastsatt enten ved skjønn eller avtale, vil du normalt få sluttoppgjør når Bane NOR overtar arealene som er ervervet. Avtale eller skjønn kan ha egne bestemmelser om når utbetaling skal skje.

Erstatning utbetales direkte til grunneier normalt innen fire uker etter at avtale er inngått. Ved større erstatninger orienteres vanligvis panthavere. Når erstatning er gitt per kvadratmeter, vil hoveddelen bli utbetalt når avtalen inngås. Restbeløpet, inkludert renter, utbetales (sluttoppgjør) når de nye grensene er fastlagt.

Dersom ikke hele erstatningen kan utbetales når Bane  NOR overtar arealet, har du krav på renter. Hvor stor renten er fremgår i avtalen som er inngått eller er avgjort i et eventuelt skjønn.

Alle direkte berørte eiendommer og rettigheter som avgir grunn eller rettigheter, vil få erstatning basert på sitt økonomiske tap. Vi sender tilbud om minnelig avtale med erstatning til alle direkte berørte grunneiere og rettighetshavere. Eiendommer som er nabo til jernbane har som hovedregel ikke krav på erstatning.

Erstatningen skal minimum dekke eiendommens markeds- eller bruksverdi når vi innløser eller erverver en bolig eller hel eiendom.

Dersom erstatningen av markedsverdien ikke dekker nok til å holde eieren skadesløs, skal erstatningen normalt dekke kjøp av eiendom med tilnærmet samme standard og type i samme område. Dette prinsippet kan også gjelde fritidsboliger og eiendommer der eieren driver egen næringsvirksomhet.

Unntaksvis kan nybygg være aktuelt hvis det ikke er nok bruktboliger i markedet.

Bane NOR dekker dokumentavgift og tinglysningsgebyr ved kjøp av ny bolig. Ved behov kan vi også dekker flytteutgifter og nødvendige tilpassinger i ny bolig kan også dekkes. Dette er noe som må avklares med den enkelte.

Bane NOR har ingen plikt til å tilby annen eiendom som erstatning.

Normalt vil den enkelte grunneier og Bane NOR innhente hver sin takst som grunnlag til forhandlingene. Takstene tar vanligvis utgangspunkt i eiendommens markedsverdi, hvor man ser bort fra verdipåvirkningen av jernbaneutbyggingen eller planene for denne utbyggingen.

Erstatningen kan utbetales direkte til grunneieren, men erstatningsbeløpet må først brukes for sletting av pant. Når alle pengeheftelser på eiendommen er slettet, bestemmer ikke Bane NOR hvordan resten av erstatningen kan benyttes. 

Erstatningsbeløpet utbetales normalt innen fire uker etter at nødvendige dokumenter er tinglyst og alle økonomiske heftelser er slettet.

Ved rettslig skjønn skal erstatningen vanligvis utbetales fjorten dager etter at avgjørelsen er rettskraftig.

Ved erverv av boligeiendommer legger Bane NOR normalt opp til at erstatningen skal utbetales ett år før Bane NOR overtar eiendommen. I spesielle tilfeller kan eiendommen bli innløst tidligere.

Alle mur- og naglefaste innretninger følger eiendommen som ved et vanlig salg. Løsøre skal fjernes av grunneier. Eiendommen skal være ryddet og løsøre fjernet når Bane NOR overtar.

Grunneier skal ha erstattet sitt økonomiske tap som følge av at deler av eiendommen blir berørt av ny  jernbane og utbedringer. Her inngår også rettigheter på gjenværende eiendom, f.eks. til atkomst og veg. Ved delavståelse vurderes det økonomiske tapet som forskjellen mellom salgsverdien før og etter eiendomsinngrepet.

For produksjonsarealer som jord- og skogbruk, knytter erstatningen seg normalt til avkastning (bruksverdien) fra de avståtte arealene.

Verdien av arealet vurderes konkret for den enkelte eiendom på bakgrunn av tomteprisen i området. Selv om man skal se på verdi i forhold til situasjonen før arealinngrepet, uttrykkes som oftest verdien på arealet som avstås i kroner per kvadratmeter.

Alt areal på en eiendom har ikke alltid samme verdi. Faktorer som påvirker er:

• Hvilken del av eiendommen som skal avstås. En grunnavståelse nær husveggen gir større reduksjon i gjenværende eiendoms salgsverdi enn en like stor arealmessig avståelse lenger unna huset.
• Arealer med spesielle kvaliteter som sitteplasser, utsiktspunkt, strandlinje, mulighet for å fradele eiendom osv., gjør at endringer i salgsverdi må vurderes særskilt.
• Eiendommens størrelse før avståelsen. Normalt er det slik at jo mindre eiendommen er, jo mer vil verdien av resteiendommen bli påvirket av avståelsen.

Vegetasjon og beplantning blir verdsatt ut fra den innvirkning de har på eiendommens omsetningsverdi. Garasjer, småhus, byggverk på næringseiendommer herunder landbrukseiendommer verdsettes ut fra kostnaden ved oppføring av tilsvarende bygning.

Fra anleggskostnaden gjøres det fradrag bl.a. for hensiktsmessighet, slitasje og elde.

Det skilles mellom spesielle og alminnelige ulemper.

Spesielle ulemper er ulemper på resteiendommen som er en direkte følge av arealavståelsen.

Et eksempel kan være vanskeligheter med å utnytte restarealet (gjelder typisk næringseiendommer). Spesielle ulemper erstattes særskilt.

Alminnelige ulemper er tiltak som berører en større krets av eiendommer uavhengig av om grunnarealer avstås. Gjelder for eksempel støv og støy. Alminnelige ulemper erstattes normalt ikke.

Erstatning for økonomisk tap kan likevel gis der ulempene overgår det som etter rettspraksis bør tåles i naboforhold.

For dyrka mark erstattes tapt inntekt med utgangspunkt i hva slags avling som normalt produseres på arealet, og hvilken type drift eiendommen har.

 For skogsareal erstattes tapt inntekt med utgangspunkt i bonitet og skogstype.

Hogstmoden skog erstattes som om grunneier solgte tømmeret selv. Ungskog vurderes ut fra fremtidig avkastning når skogen normalt ville blitt avvirket. Ulemper for gjenværende eiendom erstattes. Eksempler på dette kan være dårligere arrondering og lengre kjøreavstander til eiendommens landbruksarealer.

Erstatning skal dekke det økonomiske tapet som følge av at Bane NOR bruker arealet ved anleggsgjennomføringen. For eksempel dekkes tapte leieinntekter fra parkering, mens bruk av hager normalt ikke medfører et økonomisk tap.

Ved midlertidig bruk av landbruksareal, erstattes tapt avling med utgangspunkt i hva som normalt dyrkes på arealet. I tillegg erstattes nedsatt produksjonsevne etter at arealene er tilbakeført og tatt i bruk til landbruksproduksjon. Bane NOR er ansvarlig for istandsetting av arealer etter endt anleggsperiode.

Det er ingen fast grense for hvor langt ned i grunnen en eiendom går. Eiendomsretten strekker seg så langt ned det er sannsynlig at en eier kan tenkte seg å utnytte grunnen.

Tunneler bygges vanligvis uten spesiell tillatelse fra grunneier på overflaten. Der det er liten avstand ned til tunneltaket, kan det likevel bli restriksjoner på bruken av arealene over tunnelen, som krever grunnerverv. Slike restriksjoner vil fremgå av reguleringsplanen.

Erstatning utbetales direkte til grunneier normalt innen fire uker etter at avtale er inngått. Ved større erstatninger orienteres vanligvis panthavere. Når erstatning er gitt per kvadratmeter, vil hoveddelen utbetales ved avtaleinngåelse. Restbeløpet med tillegg av renter utbetales når de nye grensene er fastlagt.