Knutepunkt for alle

Miljøvennlige kontorbygg, effektive næringslokaler, smarte leiligheter og energigjerrige hoteller – landet rundt er Bane NOR Eiendom i ferd med å reise mange nye bygg. Felles for dem alle er at de ligger i nærheten av et knutepunkt.

Bane NORs nye hovedkvarter i Schweigaards gate 33 blir sentralt, arealeffektivt og miljøvennlig. Bane NOR Eiendom utvikler eiendommen. (Foto: Sune Eriksen)

Det gjelder også for Schweigaards gate, dette lange gateløpet langs Oslo S som forbinder Oslo sentrum og Bjørvika med Gamlebyen. Gateløpet der melkebøndene kom fra distriktene for å levere varene sine tidlig i forrige århundre.

Et område der nonnene ruslet rundt i middelalderen, på vei til og fra Nonneseter kloster. I vår tid er Schweigaards gate stedet der Bane NOR skal etablere sitt nye hovedkvarter, og der noen av landets første BREEAM NOR-klassifiserte boliger blir bygget, begge prosjekter i regi av Bane NOR Eiendom.

Maksimal tomteutnyttelse

– Schweigaards gate er i endring, og jeg håper at det med vår hjelp blir til det bedre. Denne gaten har de siste hundre årene vært preget av mye trafikk, med både trikk, buss og biler i flere løp. Nå håper vi å bidra til å gjøre gaten mer tilgjengelig for både fotgjengere og syklister, forteller Eyvind Skaar, prosjektdirektør i Bane NOR Eiendom. Han er ansvarlig for utbyggingen av Bane NORs nye hovedkvarter i Schweigaards gate 33, eller S33 som prosjektet kalles, og han har vært med på å utvikle prosjektet underveis:

– Den første reguleringen tilsa et bygg på 12 000 kvadratmeter BRA, men fordi tomten ligger så tett på Oslo S, Norges største knutepunkt, ønsket vi å utnytte potensialet. Å bygge høyt og tett nært et knutepunkt er miljømessig riktig, og vi klarte gjennom en ny regulering å få et prosjekt på 22 600 kvadratmeter BTA. Mitt håp er at når bygget står klart ved årsskiftet 2018/2019, vil folk oppleve det som et arealeffektivt bygg med arkitektoniske kvaliteter som fullt ut innfrir kravene til et moderne og fremtidsrettet kontorbygg, sier Skaar.

Verdiskaping og miljø

Miljø og bærekraft står i fokus for alt som skjer i prosjektene til Bane NOR Eiendom i Schweigaards gate og ellers. Selskapet har som mål at alle nybygg på over 10 000 kvadratmeter skal klassifiseres etter BREEAM NOR, med en ambisjon om karakteren Excellent.

S33 er godt innenfor Excellent-kravene så langt i prosjektet. Det betyr blant annet at man har tatt en rekke miljøvennlige valg knyttet til inn- og utvendige materialer, energi- og vannforbruk, avfallshåndtering, tilgang til kollektivtilbud og livsløpsperspektiv for hele bygget.

– Uavhengig av BREEAM må bygget fungere for leietakeren, det er det aller viktigste, påpeker Skaar og utdyper: – Vi vurderer i samarbeid med leietaker om det skal være åpent landskap eller cellekontorer, hvordan vi får optimal temperatur og ventilasjon, lavt støynivå og god akustikk. I tillegg skal det være god tilgang på lys gjennom dagen, og vi ønsker å investere i materialer og løsninger som gjør det enkelt å holde bygget ved like. Det er med andre ord mange forhold som må på plass, og oppi alt dette må vi greie å kombinere det kommersielle, forventningene om verdiskaping, med samfunnsoppdraget vårt, kravene til miljø og respekten for hvor vi er og hva vi vil oppnå. Når vi greier den kombinasjonen, skaper vi gode prosjekter som har lang levetid, det er jeg sikker på.

Nye Gamle Oslo

På skrå overfor S33 ligger Hollenderkvartalet, der Bane NOR Eiendom bygger BREEAM NOR-klassifiserte boliger. De 62 leilighetene skal være klare til innflytting i august 2018, og selv om de som flytter inn kan skryte av å bo i (noen av) Norges første BREEAM NOR-klassifiserte boliger, har ikke det vært det viktigste for kjøperne.

– Nei, boligkjøpere generelt er ikke så opptatt av byggets miljøprofil – selv om det er viktig for oss, forteller prosjektsjef Sven Kruse-Jensen. Leilighetene bygges etter passivhus-standard og er dermed svært energigjerrige. Fasaden er laget av resirkulert aluminium og materialvalget for øvrig er tatt ut fra miljøhensyn, slik at det skal være reelt grønt og bærekraftig å bo i Gamlebyen.

– På grunn av prosjektets sentrale beliggenhet og tydelige miljøprofil, ville vi skape et alternativ til den tradisjonelle og kostbare parkeringskjelleren. Vi fikk dispensasjon fra kommunens parkeringsnorm til å etablere en bildelingsordning for beboerne i sameiet. Nå blir det to parkeringsplasser i bakgården i stedet for en parkeringskjeller. Dette har vi gjort fordi vi ønsker å bidra til et bilfritt liv i sentrum. Vi har også etablert et sykkelverksted for beboerne i bakgården. Sammen med en god sykkelparkering under tak legger vi til rette for en miljøvennlig hverdag for beboerne, påpeker Kruse-Jensen.

Høy investeringstakt

Direktør for prosjektavdelingen, Morten Austestad, syns at Bane NOR Eiendom jobber med mange spennende prosjekter om dagen. – Vi har aldri hatt så mange prosjekter på gang som nå. Vi snakker om mer enn 200 ulike prosjekter i smått og stort landet rundt, sier Austestad.

Investeringstakten til Bane NOR Eiendom, sammen med partnere, vil i 2018 passere to milliarder kroner.

– Vi er stolt av det vi bygger og av at vi skaper verdier for konsernet. I Drammen, for eksempel, er vi med på å utvikle Strømsø-siden, med et nytt stort konferansehotell og et nytt kontorbygg. Byen vil få en ny skyline, med spennende arkitektur og et snev av Manhattan-følelse.

Stavanger er en annen by jeg vil trekke frem. I løpet av 2017 er vi kommet i gang med boligutvikling på Paradis, på en tomt som tidligere har vært brukt til godshåndtering. Vi brukte 2017 til å klargjøre tomten for utbygging, og mot slutten av året startet byggingen av selve boligene. Paradis-området står foran en stor og langsiktig transformasjon, og det er bra å ha fått en god start, avrunder utviklingsdirektøren.

Bane NOR Eiendom utvikler store deler av Schweigaards gate i Oslo sentrum, og er klar for å gi fotgjengere og syklister prioritet i denne delen av byen. (Foto: Sune Eriksen)

BREEAM på alt nytt

Bane NOR Eiendom har en uttalt strategi om å BREEAM-klassifisere alle nybygg på over 10 000 kvadratmeter, og har en ambisjon om å oppnå karakteren Excellent. Hvorfor?

– Vi mener helt oppriktig noe med miljøfokuset vårt. Når vår strategi er at alle nybygg skal BREEAMklassifiseres, gir det oss en retning og økt bevissthet i miljøarbeidet, forteller prosjektdirektør Eyvind Skaar.

Men det handler ikke bare om en intern bevisstgjøring: – BREEAM innebærer at du dokumenterer alle valg du tar underveis, noe som er med på å forsterke byggets identitet overfor både eier og leietakere. Det kan også bidra til å øke byggets finansielle verdi, og gjøre det mer attraktivt i markedet, påpeker Skaar.

BREEAM NOR omtales gjerne som Norges ledende verktøy for miljøklassifisering av bygg. Hvilken «karakter» man oppnår avhenger av poengsummene man får innenfor ni miljøkategorier: Ledelse, helse og innemiljø, energi, transport, vann, materialer, avfall, forurensing og arealbruk og økologi.